Louis聊房●香港樓訊

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港樓講事:二手交投淡靜 樓市蘊釀不利因素 中原指數微跌，讓大部分人都喘了一口氣。然後有業主問筆者，樓市是否處於轉勢位? 需求與購買力的角力，市場自會找到平衡點，有人說樓市正值築固期，待調整後仍有力再上。有人認為樓市風高浪急，正處於轉角位，筆者認為有利樓市的因素已浮面，而不利樓市因素正在蘊釀，筆者唱淡。 樓價是否過高，存有泡沫?以數據答之。 現時住宅物業市場買家居多，投資者甚少，反應了投資住宅物業的吸引力大減，樓價高升，提高了入市的成本，亦拉低了租賃回報，加上各類辣稅，使投資者轉向非住宅類的物業或作其他投資。 況且，近來二手交投淡靜，成交宗數越跌越低，反應了買家入市意慾不高。買家不是嫌貴，就是想買而負擔不起。即使用家有置業需要強勁，亦因貴樓價而止步不前。樓價與購買力脫節，樓市少了承托力，隨之向下是遲早的事。

港樓講事:息魔就似狼來了 加息在市場風傳日久，年復一年，聽多了，就似狼來了的故事一樣，不可信。而今年，美國聯邦儲備局因宏觀經濟指標有所改善而開始加息，終結了低息時代。基於聯繫匯率制度，港元與美元掛鈎，香港金融管理局隨即調高用以計算貼現率的基準利率，狼終究還是來了。 加息令借貸成本上升，香港許多家庭的最大筆債項，莫過於物業按揭。按揭貸款金額大、年期長，對息口變化極為敏感。息魔重臨，有人慌張賣樓，有人停了置業計劃。只是香港資金泛濫，一開始，很多香港銀行都沒有跟隨美國加息，樓價亦沒有因加息而下滑，反而背其道而行，越升越有。 筆者究其原因，香港業主對加息已有防範，小衝擊、小影響雖有，但並不足以動搖大部分業主持貨的能力。況且，加息步伐緩慢，半年才加了兩次息，而且幅度偏低，讓現時息口依然低水平。除非息口短時間內躍升一倍，那威力才足夠動搖樓市。 加息對香港樓價影響暫不顯眼，但仍要防範，始終，息魔還是一頭噬人的狼!

近期樓市多了一批極具特色的銀主盤，簡單一個查冊，就可知那樓盤背後竟隱藏了數個、甚至二十多個債權人，除了一按的正規銀行，亦有一連串的財務機構。 有客人問筆者，樓市升勢凌厲，為何銀主盤頻現，當中不乏一些藍籌屋苑? 筆者認為當樓價飛升，一些業主會因此加大他們的按揭金額，從物業增值中套現作其他用途，而忽略了自身按揭供款的承擔能力。 舉例而言，假如樓價1000萬，銀行當時最高可批出的按揭成數只有五成，即500萬。若樓價升到1500萬，業主可向銀行申請加按至新樓價的五成，即750萬，變相比以往多借了250萬。在銀行資金泛濫下，只要業主合乎金管局的規範，絕大部分銀行都樂意批出按揭。 不過，正規大行批出加按的手續繁複，審核需時，未必能滿足一些業主即時或短期的借貸需要。此類業主轉向財仔借貸，只要物業產權完整，而估值又足，財仔亦相當配合，快靚正地批出按揭貸款，至於息口，自然是相當之高。 若是業主週轉得靈，自然相安無事;若業主理財不當，那財仔的利息越叠越高，導致業主不斷加按物業套現去應付供款，陷入了惡性循環。最後業主無力支付或拖欠銀行按揭供款，銀行依法收回抵押物業，再將物業於市場上出售，變成此類多重按揭的銀主盤。

中原指數連升十七周，私樓價格居高不下，小市民為求安樂窩，居屋成了大部分人的寄望。房委會早前共收到104,654份申請，當中綠表申請佔12%，其餘為白表申請。由於綠白表分配單位的比例為一比一，換言之白表超額認購逾86倍，即平均每87個白表申請人爭一個單位。預料白表家庭只有首兩個號碼才有揀樓機會，白表單身機會更渺茫。 昨日居屋搞珠揭曉，一位18歲的女孩抽中了頭籌，父母為其幸運而高興，直言會助少女上車置業。此結果引起社會迴響。有人認為少女沒有經濟能力，不能承擔供款。有人認為女孩仍在學，沒有即時住屋需要，應將頭籌的資格讓給有需要的人。對此，筆者不予置評，只覺得居屋是政府的惠民政策，既助小市民置業，亦減少公屋輪侯名冊，政府應多加推行。 在物業市場上，居屋價格略低於私樓，價格具有吸引力，受基層市民追捧。往往一推出，都會供不應求。而在居屋的付款和按揭上，政府亦開了綠燈，新居屋業主可獲房委會提供按揭擔保，故銀行審批會比較寬鬆，方便小市上車。 舉例而言，白表申請者一般可在沒有按揭保險的情況下，做到最高9成按揭，最長25年的按揭還款期。綠表申請者則可做最高9成半按揭，按揭還款期最長30年。 換言而之，白表申請人最少支付相等於所選購單位售價的10%為首期，綠表申請人則少至5%。大大減少了首次置業的成本。 居屋轉售上，政府設有一定限制，由單位首次售出日起計:兩年內，業主只能以按轉讓契據內的指明定價將單位售回房委會，亦要退回相關的優惠；3至5年內，居屋業主就可按市價售予房委會，若房委會拒絕回購，業主可免補地價方式在「第二市場」出售，或補地價方式在「自由市場」出售；5年過後，房委會便不會再回購，業主可選擇在「第二市場」或「自由市場」出售。 不過對比起政府針對住宅物業推出額外印花稅(SSD)，居屋轉售的限制更趨於無形。額外印花稅(SSD)的收費準則是按住宅物業不同的持有期繳付額外印花稅，如買入後首半年內出售單位的徵收率增至20％；超過半年而不超過一年15％；超過一年而不超過三年，一概徵收10％。 以筆者經驗，居屋的大部分買家都是用家，而非投資者。隨著樓市炙熱，居屋與私樓的價格越拉越貼，甚至有些白表居屋和公屋創了新高，呎價不菲。一下子，居屋業主忽然富貴了起來。 居屋既可自用，免除高樓價下的置業難題，亦具投資價值，讓小市民更趨之若騖。若您是那18歲少女，爭?還

長實荃灣海之戀第1期沽約962伙，近沽清，第2期今日命名為「海之戀·愛炫美Ocean Supreme」，乘勝追擊，新一期已獲售樓紙，提供1,436伙。此期位置較臨海，質素景觀較海之戀佳，據悉發展商正爭取下周開放示範單位，擬本月內推售。

元朗 PARK YOHO GENOVA:與鄉郊為伴 坐享鐵路升值潛力 新地元朗锦田「PARK YOHO」第 2A 期命名为PARK YOHO Genova，由8座住宅大楼组成，提供683伙，标准单位包括开放式至4房单位及特色单位。項目乃超大型屋苑，配套齊備，鄰近擬建的凹頭站，坐享鐵路升值潛力。 日前發展商公布首張價單，涉及138伙，間隔包括31伙2房，31伙2房連套房，53伙3房，18伙3房連套房，5伙3房一套及儲物室，實用面積介乎520至827平方呎。 發展商提供四種付款方法，當中即供最高可享16%折扣優惠，即折實價由580.1萬起，折實呎價則由10468元起。項目最平入場單位為15B座2樓C室，實用面積526呎，定價690.6萬，呎價13129元，以即供16%折扣計算，折實價580.1萬，呎價11029元。折實價比同區低一成，加上有按揭優惠，有助上車客和換樓客置業。

港樓講事:危樓與重建 紅磡一幢61年樓齡的唐樓不敵黃雨而塌牆穿底。屋宇署曾向該唐樓發過修葺令，因業主坐等收購而懶理，甚至為求賺盡，就的露台都間作劏房出租，令大廈的負重過重，加上大廈日久失修，塌方也只是時間問題。 有些投資者針對舊樓重建的政策，在舊區買入舊樓，博重建收購時賣一個高價，行內俗稱「落釘」。那些具備收購重建價值的舊樓亦因此被受追捧，若能成為最後一戶釘子戶，其業權價值更高，往往比市價高出兩三成。有些貪禁的釘子戶甚至死纏爛打，坐地起價，地產收購商為求盡早統一業權向政府申請重建，多半遂了釘子戶的願。 不過這類落釘的情況有了轉變，自港府1999年立例通過《土地（為重新發展而強制售賣）條例》，任何人集齊同一地段80%或以上業權，而大廈本身符合舊區重建的資格，地產收購商就能申請強拍令，用拍賣形式統一大廈的業權。 這一措施會讓釘子戶在議價上讓步了不少，改善高齡樓宇收購重建效率。只是近年樓價不斷上揚，政府的針對住宅物業稅制作出了一些改革，讓發展商的收購成本大幅增加，從以前最高的8.5%增至30%，發展商因此放緩了對住宅物業的收購進度，甚至傾向收購非住宅物業的老齡工廈，再以補地價的方式去改變土地用途。 唐樓收購速度放緩，重建無了期，小業主又不願付修葺費去改善大廈情況，此類塌樓問題只會頻生。政府應加強屋宇署的執法能力，多巡查舊區，強制業主清除潛建和修葺危樓。亦要加重妄顧修葺令的罰則，不能讓大廈失修問題得過且過。

壹嘉屬舊契項目，位於灣仔道109號，提供約104伙單位。戶型涵蓋開放式至3房單位，實用面積介乎約300至800餘方呎。現時灣仔二手指標屋苑，如囍匯平均實呎做價介乎2.1萬至2.6萬元，相信可作為壹嘉的開價參考。 觀迎查詢: +852 62751636 微信:LP_WONG