港樓講事:居屋市場有價有市 爭?還是不爭?

中原指數連升十七周，私樓價格居高不下，小市民為求安樂窩，居屋成了大部分人的寄望。房委會早前共收到104,654份申請，當中綠表申請佔12%，其餘為白表申請。由於綠白表分配單位的比例為一比一，換言之白表超額認購逾86倍，即平均每87個白表申請人爭一個單位。預料白表家庭只有首兩個號碼才有揀樓機會，白表單身機會更渺茫。

昨日居屋搞珠揭曉，一位18歲的女孩抽中了頭籌，父母為其幸運而高興，直言會助少女上車置業。此結果引起社會迴響。有人認為少女沒有經濟能力，不能承擔供款。有人認為女孩仍在學，沒有即時住屋需要，應將頭籌的資格讓給有需要的人。對此，筆者不予置評，只覺得居屋是政府的惠民政策，既助小市民置業，亦減少公屋輪侯名冊，政府應多加推行。

在物業市場上，居屋價格略低於私樓，價格具有吸引力，受基層市民追捧。往往一推出，都會供不應求。而在居屋的付款和按揭上，政府亦開了綠燈，新居屋業主可獲房委會提供按揭擔保，故銀行審批會比較寬鬆，方便小市上車。

舉例而言，白表申請者一般可在沒有按揭保險的情況下，做到最高9成按揭，最長25年的按揭還款期。綠表申請者則可做最高9成半按揭，按揭還款期最長30年。

換言而之，白表申請人最少支付相等於所選購單位售價的10%為首期，綠表申請人則少至5%。大大減少了首次置業的成本。

居屋轉售上，政府設有一定限制，由單位首次售出日起計:兩年內，業主只能以按轉讓契據內的指明定價將單位售回房委會，亦要退回相關的優惠；3至5年內，居屋業主就可按市價售予房委會，若房委會拒絕回購，業主可免補地價方式在「第二市場」出售，或補地價方式在「自由市場」出售；5年過後，房委會便不會再回購，業主可選擇在「第二市場」或「自由市場」出售。

不過對比起政府針對住宅物業推出額外印花稅(SSD)，居屋轉售的限制更趨於無形。額外印花稅(SSD)的收費準則是按住宅物業不同的持有期繳付額外印花稅，如買入後首半年內出售單位的徵收率增至20％；超過半年而不超過一年15％；超過一年而不超過三年，一概徵收10％。

以筆者經驗，居屋的大部分買家都是用家，而非投資者。隨著樓市炙熱，居屋與私樓的價格越拉越貼，甚至有些白表居屋和公屋創了新高，呎價不菲。一下子，居屋業主忽然富貴了起來。

居屋既可自用，免除高樓價下的置業難題，亦具投資價值，讓小市民更趨之若騖。若您是那18歲少女，爭?還是不爭?