港樓講事:收租好過打劫? 劫與被劫的問題

港樓講事:收租好過打劫? 劫與被劫的問題

一句2013年的潮語再被人翻兜，全因荃灣愉景新城一個租盤成交呎租逼近40元，據那篇新聞所述:「業主於1997年10月金融風暴前以約635.1萬元買入單位後一直長線收租至今，以過去20年平均月租約1.5萬元計算，保守估計業主已袋走約360萬元租金，相當於當日樓價的逾一半。他續稱，單位現時亦於市場連租約放售，叫價980萬元，呎價15,031元。」

作為專業的地產代理，筆者計算的方式略為不同，因為買賣物業的投資者罕有FULL PAID，在環球低息環境下，投資者更樂意利用按揭的杠杆效應。

舉個例子，荃灣愉景新城的業主實則的付出的本金約莫是當時市值的四成，即254萬去購買那個單位，按此本金去計算，實際的租金回報已超過7厘。另外，時間是物業的朋友，隨著環球銀紙貶值，人口上升，都有利樓市穩步上揚。那個單位若以現時市價放售，都將近980萬，此升幅約54%。

20年升值54%，實在算少。但是以本金計算，用20年時間，以254萬本金賺345萬樓價升幅，連同20年的租金360萬，實際膁了本金的2.7倍。

買樓收租既可有穩定的租金回報，又可利用按揭的杠杆效應去享受額外的資產增值。當然，坊間亦有不同計算方法和睇法，對此筆者不作評論。

香港現時樓價高企，以投資的角度去買樓收租，租金回報確實略為回調。但是作為一個買樓自用的用家而言，擁有一個安樂窩，不用再捱貴租，不用再幫人供樓，不用月月再被業主洗劫和逼遷。若是能力許可之下，何樂而不為?